Langkah-langkah selepas rumah dilelong

Tuan pelaburan harta tanah Dr Peter Yee mencadangkan bahawa cara terbaik untuk mengelakkan penyitaan adalah dengan berbincang dengan bank pinjaman.

“Penyitaan dapat dihentikan jika anda berbicara dengan bank, tetapi itu juga bergantung pada bank, dan juga kesihatan kewangan orang yang terlibat. Oleh itu sekiranya peminjam tidak membayar, bank akan melelong harta tanah mereka. Untuk selamat, peminjam harus mencari sumber kewangan tambahan untuk melunaskan hutang” tegasnya.

Menurutnya, tidak pernah ada masa yang salah untuk membeli harta tanah, tetapi seseorang harus mempertimbangkan risiko membeli dengan menyewa, katanya. Ditanya mengenai bank yang cenderung mengisytiharkan seseorang muflis sebelum melelong dari rumah mereka, Peter menekankan bahawa ini tidak adil kepada peminjam kerana dia akan ditinggalkan tanpa jalan keluar lain.

Bagaimanapun, Peter juga berpendapat bahawa oleh kerana bank sekarang akan sering membuat panggilan dan peringatan kepada peminjam yang ketinggalan ansuran, mereka tidak boleh mendakwa bahawa mereka kehilangan ansuran tersebut kerana kecuaian, dan itu hanya disebabkan oleh kurangnya tanggungjawab kewangan.

“Memiliki rumah yang dilelong tentu saja menyakitkan bagi pemilik rumah. Walaupun ada yang berjaya membeli kembali rumah lelong mereka dari penawar yang berjaya dengan harga yang disepakati, ini adalah prestasi yang sukar. Biasanya penawar ingin memperoleh keuntungan dengan menjualnya dengan harga yang lebih tinggi, dan terdapat banyak kes seperti itu di mahkamah tinggi,” katanya.

Atas sebab itu, Peter juga menasihati pembeli rumah untuk mempertimbangkan pilihan yang lebih selamat, kerana membeli harta tanah yang dilelong dapat mengacaukan kehidupan pemilik asalnya. “Sebenarnya, saya lebih suka membeli rumah kosong. Setelah saya membelinya, saya akan menyelesaikan pembaikan yang diperlukan, menyelesaikan masalah, membersihkannya, menyediakannya, kemudian saya akan menyewa atau menjualnya".

"Nasihat saya untuk mereka yang menangani situasi ini adalah untuk bertenang dan memikirkan jalan keluar. Sekiranya tidak dapat, minta bantuan dengan agensi yang sah seperti AKPK, dan bukannya mengambil pinjaman daripada Along".

"Sekiranya anda tidak punya cara lain, biarkan ia dilelong dan teruskan hidup dengan berpindah ke rumah lain, dan kemudian cari cara lain untuk membeli rumah baharu. Lupakan rumah lelong kerana rumah itu sudah dijual kepada orang lain dan anda tidak boleh membelinya semula dengan harga yang sama. Anda tidak akan mahu meminjam lebih banyak hanya untuk membelinya semula. Fikirkan kerana ini adalah proses pembelajaran untuk anda membina kehidupan baharu".

"Ada orang yang enggan pindah bahkan setelah rumah mereka sudah dilelong. Oleh itu, bagi mereka yang mempertimbangkan untuk membeli rumah lelong, pertama-tama sila pastikan sama ada ada orang yang tinggal di rumah tersebut. Sekiranya ada, mungkin anda hanya perlu membeli di tempat lain kerana anda mungkin tidak mahu proses pembelian rumah anda menjadi lebih rumit" katanya.

Pelajari Jenis-Jenis Hak Milik Tanah Yang Berbeza Sebelum Beli Rumah

Akan timbul masalah terhadap rumah yang kita beli sekiranya kita tidak tahu jenis hak milik tanah tersebut. Bukan apa, ramai pemilik rumah tidak ambil peduli akan jenis hak milik tanah rumah yang ingin dibeli mereka.

Tahukah anda, sebenarnya jenis hak milik tanah ini akan mempengaruhi tempoh milikan, tempoh pindah milik dan juga kelayakan pinjaman?  Terdapat banyak jenis hak milik tanah yang perlu kita tahu, jom lihat dan semak satu persatu.

1. Penggunaan Tanah

Pembinaan tanah kediaman atau komersial penting untuk kita tahu, kerana ia melibatkan kos yang perlu kita keluarkan. 

Sekiranya rumah dibina di atas tanah komersial, kos utiliti dan cukai yang perlu anda bayar adalah sedikit mahal kerana ia adalah lot komersial yang turut mempunyai kedai dan restoran.

Kalau tanah tersebut dibina di atas tanah kediaman, kadarnya adalah rendah berbanding tanah komersial.

2. Hartanah Freehold Atau Leasehold

Kita perlu fahami konsep Freehold dan Leasehold terlebih dahulu, supaya kita faham status hartanah tersebut dan membuat perbandingan yang sewajarnya sebelum membuat pembelian.

Freehold adalah hartanah milikan tetap iaitu setelah anda membelinya, ia milik anda selamanya. Ia akan bertukar menjadi milik kerajaan jika kerajaan mendapatkan hartanah tersebut semula melalui akta tertentu. Proses pindah milik hartanah berstatus Freehold mengambil masa yang pendek (dalam 3 bulan) dan mudah.

Leasehold adalah hartanah yang dipajak untuk tempoh tertentu contohnya 99 tahun. Selepas tamat tempoh tersebut, kita perlu membayar premium untuk memperbaharuinya. Jika gagal berbuat demikian, akan menyebabkan hartanah kita akan diambil oleh kerajaan negeri semula. Proses pindah milik tanah leasehold mengambil masa yang lebih lama berbanding freehold. (setahun atau lebih)  

3. Hartanah Lot Bumiputera Atau Rizab Melayu

Apabila pihak pemaju membina lot perumahan, pihak kerajaan akan menetapkan sebahagian daripadanya akan diperuntukkan sebagai lot bumiputera yang boleh dijual kepada kaum bumiputera sahaja.

Status rizab melayu pula adalah lot hartanah khas untuk dijual kepada kaum melayu sahaja. Walaupun tanah jenis freehold atau leasehold, ia mungkin berstatus rizab melayu.

4. Jenis Hak Milik: Master Title, Strata Atau Individual

Master title adalah hartanah yang belum dipecahkan bahagiannya lagi di mana pemaju memiliki hartanah tersebut. Sekiranya kita membeli hartanah master title, agak sukar juga untuk pemaju memindah milik tanah tersebut. Kita terpaksa tunggu dan mengikuti prosedurnya. Ia adalah proses yang mengambil masa yang lama.

Sekiranya tanah master title telah dipecahkan dan dipindah milik kepada pemilik rumah, ia digelar hak milik strata. Sebagai contoh, pangsapuri, townhouse, kondominium dan beberapa jenis rumah atas tanah ada yang digelar sebagai hak milik strata.

Hak milik individu pula bagi rumah landed seperti teres, semi-D atau banglo, dan ianya boleh dijual dengan cepat.

Begitulah jenis hak milik tanah yang perlu kita ketahui sebelum membeli rumah. Buatlah pilihan yang bijak supaya tidak menyesal dan sukar di kemudian hari. 

Pilihlah tanah jenis freehold atau leasehold asalkan ia memudahkan urusan anda. Sekiranya sukar membuat keputusan, boleh dapatkan khidmat nasihat daripada ejen hartanah.

Pelaburan Harta Tanah Tidak Seindah Rupa

Buat pengetahuan anda, pelaburan hartanah sememangnya merupakan pelaburan yang tinggi pulangannya tetapi bukanlah dalam jarak masa terdekat!

Bukan semudah itu seseorang pelabur hartanah berjaya mendapat keuntungan hasil daripada pelaburan hartanah. Belum ada yang beli hartanah hari ini dan terus mendapat keuntungan selepas setahun.

Untuk mendapat RM30,000 sebulan pendapatan pasif daripada hartanah, seorang pelabur bermula dengan aliran tunai negatif untuk beberapa tahun. Ada juga yang hanya mampu menjana untung hasil sewa sebanyak RM50 sahaja sebulan.

Selalu dengar yang sedap-sedap kan? Hakikatnya, pelaburan hartanah tidaklah indah seperti yang kita dengar dan jangkakan daripada cakap-cakap orang kita.

Dewasa kini, untuk bermain dalam kolam hartanah yang telah sedia kompetitif dan kompleks, kita memerlukan lebih daripada wang semata-mata.

 Polisi Kerajaan Mempengaruhi Industri Harta Tanah

 Dalam aspek hartanah, kita memerlukan ilmu, kajian, pengalaman dan juga perlu ambil tahu akan polisi semasa Kerajaan yang berkemungkinan memberikan impak terhadap industri hartanah. Salah satu daripadanya adalah pengecualian duti setem selama 6 bulan yang diperkenalkan YB Lim Guan Eng.

Tidak sedikit rakyat Malaysia yang terjerat dengan skim dan pelaburan hartanah yang menjanjikan pulangan pelaburan sehingga 300%.

Salah satu jalan mudah dalam pelaburan hartanah adalah di dalam segmen lelong. Namun begitu, untuk mendapatkan hartanah lelong yang diklasifikasikan sebagai gred A; proses membida di dewan lelong adalah sangat sengit.

Dan untuk bermain dalam segmen lelong, kita memerlukan modal yang sangat besar. Kita perlu buat kajian terhadap unit dan hartanah yang bakal dibida secara menyeluruh, dan kita juga perlu melantik ejen hartanah lelong.

Adegan ‘sailang’ pemilik rumah adalah perkara biasa dan kebarangkalian untuk pulang dengan tangan kosong adalah tinggi.

Ada juga kes di mana seorang pembeli rumah berjaya membeli sebuah rumah teres dua tingkat pada harga RM200,000 di selatan tanah air. Beliau menjangkakan hartanah tersebut mampu memberikannya pulangan pelaburan selepas 10 tahun akan datang.

Malang tidak berbau, negara digemparkan dengan pencemaran alam sekitar yang kronik di selatan tanah air yang menyebabkan bakal pembeli rumah tidak lagi fokus untuk mencari hartanah di kawasan tersebut.

Kawasan tersebut diisytihar sebagai darurat dan proses membersihkan pencemaran alam yang berlaku di kawasan tersebut memakan masa yang lama.

Kesannya, pelaburan hartanah yang telah dirancang pembeli rumah tadi gagal dan beliau terpaksa mencari inisiatif lain untuk hartanah tersebut.

Ilmu Adalah Kunci

Di dalam dunia ini, tiada pelaburan yang menjanjikan untung sahaja dan tidak akan rugi. Jika kita mampu menjana keuntungan sebanyak 30% daripada pelaburan, kita juga perlu bersedia untuk menanggung kerugian 30% daripada pelaburan tersebut.

Sejarah pelaburan telah bermula sejak kewujudan tamadun awal manusia lagi. Setiap pelaburan mempunyai potensi untuk rugi, tetapi persoalannya adalah bagaimana caranya untuk kita meminimakan risiko kerugian tersebut.

Cara terbaik adalah dengan mempelajari ilmu pelaburan tersebut dengan betul dan mendalam. Jika kita ingin membuat pelaburan hartanah, kita wajib belajar berkenaan analisa kawasan, tips & strategi, pengurusan kewangan dan bermacam-macam lagi.

Carilah mentor, ejen hartanah, peguam hartanah mahu pun ahli keluarga dan sahabat handai yang mempunyai ilmu berkenaan hartanah.

Hal ini kerana, jika kita ingin dapatkan benda yang kita tak pernah dapat, kita perlu berusaha melakukan perkara yang kita tak pernah buat!

Apa itu RPGT? Apa itu CKHT?

Dilaksanakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) adalah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan dari pelupusan hartanah. Pendek kata, cukai ke atas keuntungan bersih seseorang apabila seseorang menjual harta tanah.

Ia juga dikenakan ke atas pelupusan saham dalam syarikat, di mana 75 peratus aset ketara berada dalam hartanah, seperti Syarikat Harta Tanah (RPC).

CKHT/RPGT mula diperkenalkan pada 1976 di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Ia digantung buat sementara waktu antara April 2007 dan Disember 2009, sebelum ia diperkenalkan semula pada tahun 2010.

Kadar yang perlu dibayar bergantung pada entiti yang mana CKHT/RPGT dikenakan dan tempoh pemegangan harta itu. Tempoh pegangan adalah berdasarkan tarikh menandatangani Perjanjian Jual Beli dan tarikh pelupusan.

Oleh itu, warganegara Malaysia atau pemastautin tetap yang melupuskan harta mereka dalam tempoh lima tahun pertama memperolehnya adalah tertakluk kepada CKHT/RPGT. Dan, dengan kadar CKHT/RPGT baru yang diumumkan dalam Belanjawan 2019, rakyat Malaysia kini akan dikenakan cukai lima peratus dalam cukai harta selepas tahun kelima, yang mana ia pernah menjadi sifar peratus.

Bukan warganegara dan syarikat di pihak lain akan dikenakan 10 peratus CKHT/RPGT apabila mereka melupuskan harta mereka selepas lebih daripada lima tahun untuk membelinya.

Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah

Di mana Vendor Dan Pembeli Mesti Mendedahkan Butiran Transaksi Kepada LHDN

A. Bagaimana pengiraan CKHT/RPGT?

Untuk mengetahui jumlah yang perlu dibayar untuk cukai ini, penting bagi seseorang mengetahui keuntungan yang boleh dikenakan cukai - yang pada dasarnya adalah jumlah yang diperoleh selepas menolak harga pelupusan hartanah dari harga pembeliannya.

Perlu diingat bahawa individu hanya boleh dikenakan cukai ke atas keuntungan modal bersih yang positif yang jumlahnya hanya selepas menolak harga pelupusan dengan harga belian dan pelbagai caj, seperti yuran guaman, yuran pentadbiran, caj iklan dan duti setem.

Keuntungan yang dicas bersih akan didarabkan kepada kadar CKHT/RPGT yang berkenaan.

Keuntungan yang boleh dicukai dikira berdasarkan formula:

Keuntungan Bercukai = Perolehan Jualan Akhir – Kos Belian Akhir

Contoh, anda membeli apartmen dengan harga RM250,000. Secara keseluruhan, anda telah membayar sejumlah RM10,000 dalam kos yang dibenarkan untuk pembelian harta anda. Oleh itu, kos pembelian terakhir anda ialah RM260,000.

Kemudian, anda menjual apartmen tersebut dengan harga RM500,000. Anda telah membayar sejumlah RM10,000 kepada ejen anda untuk menjual harta itu. Oleh itu, hasil jualan akhir anda ialah RM490,000.

Oleh itu, keuntungan boleh dicukai anda ialah RM230,000 (RM490,000 – RM260,000).

B. Pengecualian CKHT/RPGT

Terdapat beberapa pengecualian CKHT/RPGT yang tersedia termasuk:

Pengecualian 1: Bangunan Kediaman atau Premis

Anda berhak mendapat pengecualian CKHT/RPGT setelah melupuskan hartanah bangunan meliputi kediaman atau premis (tanah tidak termasuk dalam pengecualian ini) sekali dalam seumur hidup anda. Sila gunakan dengan bijak. Anda dinasihatkan menggunakan sekali ini dalam pengecualian seumur hidup ke atas harga yang lebih tinggi daripada harta harga lebih rendah untuk memaksimumkan jumlah simpanan cukai anda.

Sekiranya anda membuat keputusan untuk menggunakannya, anda tidak boleh membayar RPGT atas keuntungan yang dikenakan sebanyak RM230,000.

Pengecualian 2: RM10,000 atau 10% daripada Keuntungan Bercukai

Jika anda memutuskan untuk tidak menggunakan sekali pengecualian CKHT/RPGT seumur hidup anda, maka, anda boleh menggunakan pengecualian CKHT/RPGT jika jumlahnya lebih tinggi dari RM10,000 atau 10% daripada keuntungan anda yang boleh dikenakan cukai.

Dalam kes anda di mana keuntungan boleh dicukai adalah RM230,000, pengecualian CKHT/RPGT anda adalah RM23,000 (10% daripada RM230,000) kerana lebih tinggi daripada RM10,000. Oleh itu, keuntungan bersih anda ialah RM207,000 (RM230,000 – RM23,000).

Keuntungan Bercagar Bersih = Keuntungan Bercukai – Lebih tinggi daripada RM10,000 atau 10% Keuntungan Bercukai

Pengecualian 3: Pemindahan Kepemilikan sebagai Hadiah

Ini terpakai kepada pemilik harta yang berniat untuk memindahkan pemilikan harta mereka sebagai hadiah kepada ahli keluarga mereka. Ia terhad kepada suami dan isteri, ibu bapa dan anak-anak, dan datuk/nenek dan cucu sahaja.

Pengecualian Khas Untuk Tahun 2020

Pengecualian cukai untuk penjualan rumah kediaman, terhad kepada tiga rumah pada tahun 2020.

C. Kerugian yang Dibenarkan

Kerugian peruntukan berlaku apabila jualan akhir hasil hartanah lebih rendah daripada kos belian akhir penjual. Menurut Garis Panduan CKHT/RPGT, penjual dibenarkan memotong kerugian yang dibenarkan jika dia melupuskan harta tanahnya dalam tempoh 5 tahun selepas dia membeli harta itu daripada keuntungan bersihnya yang boleh dicajkan.

Sebagai contoh, jika anda telah menjual harta lain pada kerugian sebanyak RM20,000, katakan dua tahun lalu, anda boleh mengimbangi kerugian sebanyak RM20,000 daripada keuntungan bersih anda yang dikenakan sebanyak RM207,000. Oleh itu, keuntungan maksimum yang boleh dicajkan adalah RM187,000 (RM207,000 – RM20,000).

Keuntungan Bercukai Akhir = Keuntungan Bersih Bersih – Kerugian Yang Benarkan (Jika ada)

D. Bagaimana untuk memfailkan bayaran CKHT/RPGT

1. Isikan Borang Pelupusan Hartanah (CKHT 1A). Melampirkan Perjanjian Jual Beli dan dokumen lain yang menyokong potongan yang dirancang oleh CKHT/RPGT.

2. Mereka yang memohon pengecualian cukai juga harus mengisi Pemberitahuan di bawah Seksyen 27 RPGTA 1976 (CKHT 3).

3. Memastikan pembeli mengisi borang Perolehan Harta Tanah (CKHT 4), yang harus disertakan dengan salinan Perjanjian Jual Beli.

4. Mengemukakan borang dan dokumen sokongan lain ke LHDN terdekat cawangan dalam masa 60 hari.

Tanggungjawab Pengarah (Seksyen 75 dan 75A Akta Cukai Pendapatan)

Adalah penting untuk mengetahui tanggungjawab dan liabiliti seseorang di bawah Akta Cukai Pendapatan dan Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah apabila menerima jawatan pengarah. Siapakah yang akan menanggung hutang syarikat? Artikel ini tidak membincangkan implikasi menjadi pengarah dari perspektif Akta Syarikat atau Akta Cukai Barang dan Perkhidmatan.

Siapa Pengarah?

Bertanggungjawab terhadap semua tindakan mematuhi undang-undang

Seksyen 75 memperuntukkan bahawa:

"Tanggungjawab untuk melakukan semua tindakan dan perkara yang perlu dilakukan oleh atau bagi pihak syarikat ... bagi maksud Akta ini hendaklah terletak secara bersama dan berasingan ... dengan:

pengurus atau pegawai utama lain di Malaysia;
pengarah;
Setiausaha; dan
mana-mana orang (namun gaya) menjalankan fungsi mana-mana orang yang disebutkan di atas."

Apakah "perkara dan perbuatan" yang diperlukan pengarah untuk tujuan cukai? Mereka adalah:

Anggarkan anggaran cukai satu bulan menjelang tahun kewangan;
Kesan pemotongan cukai bulanan daripada imbuhan yang dibayar kepada pekerja;
Memberi pulangan cukai;
Memberi maklumat seperti yang dikehendaki oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri;
Memotong cukai dari pembayaran tertentu kepada bukan pemastautin; dan pelbagai pemberitahuan.

Pengarah bebas

Apakah kedudukan para pengarah bebas? Adakah mereka dibebaskan kerana mereka biasanya tidak terlibat secara langsung dalam pengurusan syarikat?

Perlu diingat bahawa takrif "pengarah" dan peruntukan di tempat lain dalam Akta Cukai Pendapatan tidak mengecualikan pengarah bebas daripada tanggungjawab di atas. Pengarah bebas menyamai sebagai pengarah kerana dia adalah orang yang "menduduki jawatan pengarah (dengan nama apa pun ia dipanggil)".

Nampaknya seorang pengarah bebas hanya terdedah dan bertanggungjawab terhadap "perbuatan dan perkara" yang berkaitan dengan syarikat.

Liabiliti untuk membayar cukai

Liabiliti yang lebih berat adalah bahawa pengarah yang mengawal 20% lebih banyak pegangan saham syarikat yang dipegang secara peribadi untuk cukai syarikat dan hutang yang berkaitan dengan cukai. Ini disediakan dalam seksyen 75A Akta Cukai Pendapatan, yang menyatakan bahawa di mana:

apa-apa cukai perlu dibayar dan dibayar oleh syarikat; atau
sebarang hutang perlu dibayar dan dibayar oleh syarikat sebagai majikan; atau
seorang pengarah (yang memegang sekurang-kurangnya 20% daripada pemegangan saham syarikat itu dalam tempoh di mana cukai itu perlu dibayar oleh syarikat itu) secara bersama dan berasingan bertanggungjawab untuk cukai atau hutang itu.
Dalam menentukan sama ada pengarah mengawal sekurang-kurangnya 20% daripada jadual biasa berbayar, adalah penting untuk ambil perhatian bahawa 20% diadakan sama ada sendiri atau dengan satu atau lebih sekutu secara langsung atau tidak langsung.

Contoh

Encik A memegang 5% saham dalam syarikat yang dipegang oleh isterinya (46%) dan pihak ketiga (49%). Encik A dikatakan sebagai pengarah yang boleh dipertanggungjawabkan secara peribadi terhadap hutang cukai syarikat kerana dia memegang dengan syarikat bersekutunya (dalam kes ini, isterinya) lebih daripada 20% modal saham syarikat yang diperlukan.

Implikasi

Seksyen 75A nampaknya bertentangan dengan prinsip korporat asas bahawa syarikat itu adalah entiti berasingan daripada para pemegang saham dan dikatakan agak zalim kerana keterukannya. Walau bagaimanapun, ia adalah undang-undang sejak 1 Jan 2006.

Selain daripada liabiliti yang jelas untuk hutang, ia juga bermaksud bahawa seorang pengarah boleh disekat dari meninggalkan Malaysia sekiranya sijil di bawah Seksyen 104 telah dikeluarkan atas namanya dalam kapasitinya sebagai pengarah jika syarikat itu berhutang cukai atau hutang berkaitan cukai.

Bagaimanakah cara ini untuk pengarah bebas? Jika orang itu tidak secara langsung atau tidak langsung memegang sebarang saham atau tidak memegang saham di atas julat 20%, yang biasanya berlaku, maka dia mungkin tidak berisiko berkaitan dengan liabiliti peribadi untuk cukai syarikat dan hutang yang berkaitan dengan cukai. Walau bagaimanapun, pengarah bebas perlu memastikan bahawa syarikat bersekutunya tidak mempunyai 20% atau lebih saham dalam syarikat.

Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah

Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah umumnya mencerminkan Akta Cukai Pendapatan berkenaan dengan peruntukan yang mentadbir tanggungjawab dan liabiliti pengarah berhubung dengan keperluan pematuhan. Oleh itu, semua perkara yang disebut di atas di bawah Akta Cukai Pendapatan juga terpakai kepada para pengarah berhubung pelupusan atau pengambilalihan harta tanah di Malaysia atau saham dalam syarikat harta tanah.