Apa itu Baki Berkurangan, Kadar Tetap dan Faedah Terakru?

Untuk makluman, kaedah pembayaran pembiayaan menggunakan dua formula, kadar tetap dan baki berkurangan.

1. Kadar Tetap

Kebiasaanya formula ini digunakan bagi pembiayaan sewa beli kereta. Formula ini adalah tetap di mana jumlah bunga akan kekal nilainya ke atas jumlah pokok sepanjang tempoh pembiayaan.
Formula Kadar tetap adalah seperti berikut:

(Jumlah Pinjaman) X (Bilangan Tahun Pembiayaan) X (Kadar Bunga Setahun) = Jumlah Bunga

Sebagai Contoh:
Pembiayaan = RM 49,000
Kadar Bunga = 3.24 %
Tempoh Pembiayaan = 9 tahun atau 108 bulan
(RM 49,000 x 9 Tahun x 3.24%) = RM14,288.40

Bagi contoh di atas, kadar bunga adalah sebanyak RM14,288,40. Jumlah keseluruhan yang perlu dijelaskan:

Prinsipal + Kadar Bunga (RM 49,000 + RM 14,288.40) = RM 63,288.40
Untuk mendapatkan ansuran bulanan, bahagikan dengan tempoh pembiayaan (bulan):
RM63,288.40 / 108 Bulan = RM586

Bagi contoh di atas, ansuran yang perlu dijelaskan setiap bulan selama 9 tahun adalah RM586.

2. Baki Berkurangan

Formula ini pula digunakan bagi pembiayaan perumahan. Cara pengiraan ini adalah berdasarkan kepada baki semasa pembiayaan dan kadar bunga pula adalah berubah mengikut Kadar Asas bank.

Formula Baki Berkurangan ini pula adalah agak rumit namun secara asasnya adalah seperti berikut:

(Kadar Bunga) X (Baki Pinjaman) = Jumlah Bunga

Sebagai Contoh:
Jumlah Pinjaman = RM100,000
Tempoh Pembiayaan = 10 Tahun, atau 120 Bulan
Kadar Faedah = 4.5%

https://www.calculator.com.my/home-loan-calculator

Berdasarkan jadual di atas, bayaran bulanan adalah RM1,036 tetapi perlu diingat jumlah ansuran adalah tidak tetap kerana ia berdasarkan baki semasa. Dalam bayaran bulanan pula, ada pecahan iaitu bunga dan prinsipal.

Moratorium

Berkenaan moratorium, bagi pembiayaan sewa beli kereta, ianya ‘straight forward’. Tiada apa-apa bayaran tambahan yang dikenakan oleh pihak bank. Pelanggan diberikan ‘payment holiday’ selama 6 bulan. Implikasinya adalah pembiayaan akan dipanjangkan jika sebelum itu 108 bulan, akan menjadi 114 bulan. Jadi untung atau tak?

Bagi pembiayaan perumahan, ramai yang agak keliru terutamanya berkenaan faedah terakru 6 bulan. Faedah terakru bermaksud bunga yang pihak bank tidak dapat, sepanjang 6 bulan tersebut iaitu April hingga September 2020. Jika bunga bank adalah RM1,000, faedah terakru secara kasar adalah RM6,000.

Berdasarkan pemerhatian pula, kaedah penyelesaian faedah terakru adalah berbeza-beza mengikut bank:

• Ada yang memanjangkan tempoh 6 bulan iaitu dari 35 tahun ke 35 tahun 6 bulan tetapi ansuran bulanan tidak bertambah.
• Ada yang tidak memanjangkan tempoh tetapi ansuran bulanan akan bertambah sedikit.

Walaubagaimanapun, kadar peningkatan mungkin tidak signifikan sangat kerana pembiayaan perumahan kebiasaannya dalam tempoh yang panjang (20 – 30 tahun).

Faedah terkompaun pula adalah 'faedah atas faedah' yang kebiasaannya digunakan oleh bank konvensional.

Faedah Terakru

Walaubagaimanapun, berita baiknya kebanyakan bank telah bersetuju untuk tidak mengenakan faedah terkompaun ke atas faedah terakru tersebut. Faedah masih dikenakan tapi mengikut tiada 'faedah atas faedah'.

Antara bank tersebut adalah RHB Banking, Maybank, CIMB Bank, Public Bank, OCBC Bank, HSBC Malaysia, AmBank Group, Affin Bank dan United Overseas Bank (UOB).

Rujuk Banks offer non-compounding interest on loans during moratorium

Boleh semak laman web bank masing-masing di bawah untuk kepastian dan tindakan selanjutnya.

• CIMB
• Maybank
• RHB
• Public Bank
• Ambank
• Affin Bank
• OCBC
• Bank Islam

Diharap dengan penjelasan di atas, dapat memberi pencerahan berkenaan cara pengiraan pembiayaan iaitu kadar rata dan baki berkurangan. Di samping itu, dapat memberi idea berkenaan moratorium yang diberikan selama 6 bulan kepada rakyat.