Keburukan Pembiayaan Semula Rumah

Kita biasa dengar kebaikan pembiayaan semula rumah di media. Tapi tahukah anda pembiayaan semula rumah ada keburukan juga. Pembiayaan semula tidak sesuai diamalkan sekiranya:

Kita mempunyai baki hutang kurang dari 10 tahun atau perbezaan kadar faedah adalah lebih kecil.

Hal ini kerana, adalah tidak berbaloi membuat satu hutang baharu sedangkan hutang harta tanah bakal langsai dalam masa kurang 10 tahun lagi.

Selain itu juga, pembiayaan semula juga kurang sesuai untuk yang tidak sanggup menanggung kos tambahan yang bakal dikenakan seperti insurans harta tanah MRTA yang lebih mahal dan kos-kos guaman dan SPA sepertimana anda membuat permohonan pinjaman harta tanah awal-awal dahulu.

Baca: Apa itu MRTA?

Akhir sekali, ramai yang tidak tahu bahawa sesetengah produk pinjaman harta tanah bank mempunyai tempoh lock-in period di mana kita akan dikenakan penalti sekiranya menyelesaikan hutang rumah lebih awal dari tarikh yang ditetapkan.

Kos penalti adalah berbeza–beza mengikut bank, ada yang 2% dan ada sehingga 5% daripada jumlah pinjaman harta tanah.

Kos pembiayaan semula 2%–5% lebih mahal berbanding pokok pinjaman harta tanah.

Kita memerlukan tempoh masa yang lama untuk mendapatkan semua kos tersebut menerusi penjimatan yang dijana oleh kadar faedah yang rendah.

Maka, rumah yang kita beli dan tidak mempunyai niat untuk diduduki perlulah diuruskan dengan baik kerana peminjam harta tanah yang bijak senantiasa mencari peluang dan ruang untuk mengurangkan hutang dan menjana sumber pendapatan dari harta tanah mereka.

Sekiranya fasiliti pembiayaan pinjaman digunakan dengan betul mampu mengeluarkan kita daripada kemelut kewangan sekaligus menambah sumber pendapatan.

Apa yang penting, pastikan niat sebenar untuk buat pembiayaan semula adalah jelas dan betul. 

Tak Fikir Bila Beli Rumah, Inilah Kesannya

Sungguhpun pelaburan hartanah tidak memerlukan skill teknikal yang kompleks seperti pelaburan saham, namun ianya memerlukan kuasa modal yang besar.

Sayangnya, kebanyakan kita memilih untuk membeli rumah yang mereka layak dan bukan rumah yang mereka mampu bayar. Layak membeli rumah sehingga RM300,000 tak bermakna kita mampu membayar ansuran bulanannya selama 20-30 tahun.

Ini kesannya apabila kita membeli harta tanah tanpa ilmu dan strategi yang betul.

1. Refinancing Tinggi

Ramai pembeli rumah menggunakan teknik ini untuk mendapat sejumlah modal tambahan.

Caranya adalah dengan membeli unit kediaman subsale di bawah harga pasaran. Kemudian, mereka meningkatkan pinjaman dari bank mengikut harga semasa rumah tersebut.

Contoh, flat 2 bilik di Cheras dijual pada harga RM75,000. Tetapi pembeli memohon pinjaman sebanyak RM90,000 mengikut harga semasa rumah. Modal tambahan dari refinancing adalah RM15,000.

Teknik ini tidak salah tetapi kita akan rugi besar sekiranya menggunakan modal tambahan itu untuk perkara yang tidak menjana pendapatan.

2. Rebat Harta Tanah

Orang yang membeli rumah kerana tertarik dengan rebat yang ditawarkan pemaju adalah orang yang rugi sebenarnya.

Hal ini kerana pemaju hanya memberikan diskaun dengan menghapuskan pembayaran deposit tetapi jumlah pinjaman bank akan meningkat!

Ramai orang menggunakan rebat tersebut untuk membeli sebuah lagi unit harta tanah yang juga mempunyai rebat.

Kesannya, pembeli tersebut terjerat kerana bayaran ansuran bulanan bank yang tinggi dan bukan mudah untuk menjual semula hartanah tersebut dalam masa yang singkat.

3. Multiple Submission

Teknik popular yang digunakan geng pelabur harta tanah sekitar tahun 1990-an, nampaknya sedang ‘viral’ semula sejak kebelakangan ini.

Pada awalnya, pembeli melakukan multiple submission kerana khuatir pinjaman harta tanah dengan bank A gagal.

Maka dengan multiple submission, mereka beranggapan pinjaman dari bank B,C dan D akan lulus.

Modus operandinya adalah dengan membuat permohonan pinjaman harta tanah dari bank yang berbeza untuk projek harta tanah yang sama, hanya berlainan unit sahaja.

Apa jadi sekiranya pembeli memohon dari 4 bank berlainan dan kesemuanya lulus?

Risikonya adalah apabila rumah yang dibeli secara multiple submission tadi gagal mendapatkan penyewa untuk satu tempoh masa yang lama.

Jelas sekali pembeli yang pada asalnya ingin menjadi pelabur harta tanah akan menanggung kerugian yang tidak terperi.

4. Bulk Purchase

Trend membeli rumah secara bulk purchase juga kelihatan semakin meningkat sejak akhir-akhir ini.

Ini kerana wujudnya pakatan di antara pemaju dan kumpulan pelabur untuk melangsaikan unit kediaman pemaju yang tidak terjual.

Kita berkemungkinan dikenakan upfront fees yang tinggi dan unit kediaman tersebut belum tentu menjanjikan pulangan pelaburan yang dijanjikan kepada kita.

5. Harta Tanah Jamin Pulangan

Skim harta tanah jamin pulangan ini tidak mengenal jenis harta tanah. Ada harta tanah undercon apartmen, kondominium, teres dan juga lot komersial.

Modus operandinya adalah dengan memberikan ‘money back guarantee’ atau jaminan bahawa harta tanah yang kita beli mampu menghasilkan keuntungan.

Kebanyakan harta tanah ini dikatakan terletak hanya beberapa kilometer dari booster harta tanah dan mempunyai permintaan yang tinggi. Ini gara-gara rumah tersebut terletak di kawasan pusat pengajian tinggi dan kawasan perindustrian.

Dalam mana-mana pelaburan termasuklah pelaburan harta tanah, tidak ada pelaburan yang dijamin tidak akan mengalami kerugian!

6. Harta Tanah Tanpa Modal

Pelaburan harta tanah seperti yang kita semua sedia maklum memerlukan modal yang ‘keras’ dan tinggi. Makanya, bila ada tawaran membeli harta tanah pelaburan tanpa modal, silalah berhati-hati.

Sungguh pun tiada ‘entry cost’ untuk harta tanah tersebut, kita tetap perlu membayar ansuran pinjaman bulanan kepada pihak bank.

Dan apa kesannya bila kita melabur dalam skim harta tanah tanpa modal dan pelaburan tersebut gagal memberikan sebarang pulangan untuk tempoh 1 tahun atau lebih?

Natijahnya, janganlah kita memandai-mandai kerana tanpa ilmu dan strategi yang betul, kita hanya akan menjerat diri sendiri ke satu dimensi baru yang kita tidak pernah bayangkan.

Kesimpulannya. Setiap pelaburan ada risikonya yang tersendiri. Tugas kita sebagai seorang pelabur adalah mengurangkan risiko tersebut.