Beli Rumah Lelong Merugikan?

Rumah lelong biasanya akan dijual di bawah harga pasaran. Ada yang dijual 10% daripada harga pasaran dan ada yang dijual sehingga 60% di bawah harga pasaran.

Sungguhpun rumah lelong dijual pada harga lebih murah berbanding rumah jenis subsale dan undercon, terdapat banyak risiko dan cabaran yang bakal ‘menghanguskan’ modal anda tanpa ilmu dan pengalaman yang betul.

Tahukah anda, lelongan yang berlaku di Malaysia diuruskan oleh pihak bank dan Mahkamah Tinggi?

Namun begitu, benarkah beli rumah lelong akan memberi pulangan yang lebih menguntungkan berbanding rumah jenis subsale?

Sebelum kita membuat sebarang spekulasi, sebenarnya terdapat lima faktor yang mampu menyebabkan kita boleh rugi dalam membeli rumah lelong.

1. Tunggakan

Kita perlu faham bahawa punca utama rumah tersebut dilelong adalah gara-gara bekas pemilik rumah tersebut menghadapi masalah kewangan dalam menjelaskan komitmen bulanan bank.

Jangan lupa semak tunggakan yuran penyelenggaraan rumah jika anda beli rumah high-rise.

Jadi, kita sewajarnya membuat semakan jika hartanah tersebut mempunyai sebarang tunggakan seperti cukai pintu dan yuran penyelenggaraan.

Pastikan bekas pemilik rumah melangsaikan terlebih dahulu tunggakan rumah tersebut agar anda sebagai pemilik baru hartanah tersebut tidak perlu menjelaskan tunggakan tersebut.

Namun begitu, janganlah anda susah hati kerana ada bank yang akan melindungi kos tersebut sehingga 6 tahun sebelum tarikh lelong dalam surat perjanjian jual beli hartanah.

2. Kaveat

Kaveat merupakan halangan dalam hartanah yang diletakkan individu persendirian dan organisasi untuk melindungi hartanah tersebut.

Sila semak sekiranya hartanah lelong tersebut mempunyai kaveat hartanah seperti kaveat persendirian, kaveat pemegang-lien dan kaveat amanah.

Kaveat pada kebiasaannya akan terbatal selepas tempoh 6 tahun. Kita pastinya tidak mempunyai masa sebanyak itu. Jalan yang terbaik ialah berbincang dengan ejen lelong dan peguam hartanah berkenaan kaveat tersebut.

3. Dalaman Rumah

Apa yang tidak menyeronokkan tentang rumah lelong ialah kita tidak mempunyai maklumat berkenaan dalaman rumah tersebut samada kondisinya kosong, fully furnished atau rosak!

Oleh yang demikian, kita berkemungkinan perlu menanggung kos yang lebih jika sistem air atau pendawaian rumah tersebut rosak.

Namun begitu, ada juga rumah lelong yang berada dalam keadaan baik bahkan telah direnovasi sepenuhnya oleh pemilik asal hartanah tersebut.

4. Lokasi

Sesetengah hartanah lelong yang diiklankan pada harga yang menarik terletak di kawasan yang tidak mempunyai sebarang fasiliti seperti MRT, bank, kedai makanan dan sebagainya.

Oleh yang demikian, sebelum kita pergi ke dewan lelong atau menghantar ejen lelong untuk membida, ada baiknya kita semak lokasi hartanah dan booster hartanah bagi kawasan tersebut.

Di antara booster hartanah adalah pasaraya, lebuhraya, sekolah, klinik, bank, tempat beribadat, kedai serbaneka dan kemudahan pengangkutan awam seperti MRT atau LRT.

Pastikan hartanah lelong tersebut berada dalam lingkungan 3km – 5km dari booster hartanah.

5. Potensi Pelaburan

Dalam apa jua jenis pelaburan, pulangan pelaburan adalah perkara paling utama dalam menentukan potensinya.

Jika kita membeli hartanah lelong di atas kapasiti untuk didiami bersama keluarga, kita mungkin tidak perlu melakukan sebarang kajian yang mendalam tentang potensi hartanah tersebut.

Keadaan ini ternyata berbeza jika tujuan utama kita beli hartanah lelong untuk pelaburan jangka panjang. Apa yang kita boleh lakukan adalah dengan membuat kajian mengenai jenis pekerjaan, kuasa beli dan potensi lain penduduk dan kawasan tersebut.

Sekiranya kawasan tersebut adalah kawasan tumpuan pelancong, kita boleh jangka untuk menyewakannya secara harian dan mingguan kepada pelancong yang menziarahi kawasan tersebut.

Jika kawasan tersebut merupakan kawasan perindustrian, kita boleh sewakan secara bulanan kepada pekerja-pekerja di kawasan perindustrian tersebut.

Unjuran potensi pelaburan kita sangat bergantung kepada jenis pekerjaan, kuasa beli dan potensi kawasan tersebut.

Apa yang jelas di sini adalah, cabaran dan risiko rumah jenis lelong adalah sama dengan rumah jenis undercon dan subsale.

Sungguhpun kita membeli rumah tersebut di bawah harga pasaran, itu bukanlah alasan yang kuat untuk mengatakan kita telah pun membuat keuntungan dalam pelaburan hartanah. Perlu teliti lagi beberapa perkara bagi memastikan pulangan yang lumayan dalam membeli rumah lelong.

Pelajari Jenis-Jenis Hak Milik Tanah Yang Berbeza Sebelum Beli Rumah

Akan timbul masalah terhadap rumah yang kita beli sekiranya kita tidak tahu jenis hak milik tanah tersebut. Bukan apa, ramai pemilik rumah tidak ambil peduli akan jenis hak milik tanah rumah yang ingin dibeli mereka.

Tahukah anda, sebenarnya jenis hak milik tanah ini akan mempengaruhi tempoh milikan, tempoh pindah milik dan juga kelayakan pinjaman?  Terdapat banyak jenis hak milik tanah yang perlu kita tahu, jom lihat dan semak satu persatu.

1. Penggunaan Tanah

Pembinaan tanah kediaman atau komersial penting untuk kita tahu, kerana ia melibatkan kos yang perlu kita keluarkan. 

Sekiranya rumah dibina di atas tanah komersial, kos utiliti dan cukai yang perlu anda bayar adalah sedikit mahal kerana ia adalah lot komersial yang turut mempunyai kedai dan restoran.

Kalau tanah tersebut dibina di atas tanah kediaman, kadarnya adalah rendah berbanding tanah komersial.

2. Hartanah Freehold Atau Leasehold

Kita perlu fahami konsep Freehold dan Leasehold terlebih dahulu, supaya kita faham status hartanah tersebut dan membuat perbandingan yang sewajarnya sebelum membuat pembelian.

Freehold adalah hartanah milikan tetap iaitu setelah anda membelinya, ia milik anda selamanya. Ia akan bertukar menjadi milik kerajaan jika kerajaan mendapatkan hartanah tersebut semula melalui akta tertentu. Proses pindah milik hartanah berstatus Freehold mengambil masa yang pendek (dalam 3 bulan) dan mudah.

Leasehold adalah hartanah yang dipajak untuk tempoh tertentu contohnya 99 tahun. Selepas tamat tempoh tersebut, kita perlu membayar premium untuk memperbaharuinya. Jika gagal berbuat demikian, akan menyebabkan hartanah kita akan diambil oleh kerajaan negeri semula. Proses pindah milik tanah leasehold mengambil masa yang lebih lama berbanding freehold. (setahun atau lebih)  

3. Hartanah Lot Bumiputera Atau Rizab Melayu

Apabila pihak pemaju membina lot perumahan, pihak kerajaan akan menetapkan sebahagian daripadanya akan diperuntukkan sebagai lot bumiputera yang boleh dijual kepada kaum bumiputera sahaja.

Status rizab melayu pula adalah lot hartanah khas untuk dijual kepada kaum melayu sahaja. Walaupun tanah jenis freehold atau leasehold, ia mungkin berstatus rizab melayu.

4. Jenis Hak Milik: Master Title, Strata Atau Individual

Master title adalah hartanah yang belum dipecahkan bahagiannya lagi di mana pemaju memiliki hartanah tersebut. Sekiranya kita membeli hartanah master title, agak sukar juga untuk pemaju memindah milik tanah tersebut. Kita terpaksa tunggu dan mengikuti prosedurnya. Ia adalah proses yang mengambil masa yang lama.

Sekiranya tanah master title telah dipecahkan dan dipindah milik kepada pemilik rumah, ia digelar hak milik strata. Sebagai contoh, pangsapuri, townhouse, kondominium dan beberapa jenis rumah atas tanah ada yang digelar sebagai hak milik strata.

Hak milik individu pula bagi rumah landed seperti teres, semi-D atau banglo, dan ianya boleh dijual dengan cepat.

Begitulah jenis hak milik tanah yang perlu kita ketahui sebelum membeli rumah. Buatlah pilihan yang bijak supaya tidak menyesal dan sukar di kemudian hari. 

Pilihlah tanah jenis freehold atau leasehold asalkan ia memudahkan urusan anda. Sekiranya sukar membuat keputusan, boleh dapatkan khidmat nasihat daripada ejen hartanah.