Beli Rumah Lelong Merugikan?

Rumah lelong biasanya akan dijual di bawah harga pasaran. Ada yang dijual 10% daripada harga pasaran dan ada yang dijual sehingga 60% di bawah harga pasaran.

Sungguhpun rumah lelong dijual pada harga lebih murah berbanding rumah jenis subsale dan undercon, terdapat banyak risiko dan cabaran yang bakal ‘menghanguskan’ modal anda tanpa ilmu dan pengalaman yang betul.

Tahukah anda, lelongan yang berlaku di Malaysia diuruskan oleh pihak bank dan Mahkamah Tinggi?

Namun begitu, benarkah beli rumah lelong akan memberi pulangan yang lebih menguntungkan berbanding rumah jenis subsale?

Sebelum kita membuat sebarang spekulasi, sebenarnya terdapat lima faktor yang mampu menyebabkan kita boleh rugi dalam membeli rumah lelong.

1. Tunggakan

Kita perlu faham bahawa punca utama rumah tersebut dilelong adalah gara-gara bekas pemilik rumah tersebut menghadapi masalah kewangan dalam menjelaskan komitmen bulanan bank.

Jangan lupa semak tunggakan yuran penyelenggaraan rumah jika anda beli rumah high-rise.

Jadi, kita sewajarnya membuat semakan jika hartanah tersebut mempunyai sebarang tunggakan seperti cukai pintu dan yuran penyelenggaraan.

Pastikan bekas pemilik rumah melangsaikan terlebih dahulu tunggakan rumah tersebut agar anda sebagai pemilik baru hartanah tersebut tidak perlu menjelaskan tunggakan tersebut.

Namun begitu, janganlah anda susah hati kerana ada bank yang akan melindungi kos tersebut sehingga 6 tahun sebelum tarikh lelong dalam surat perjanjian jual beli hartanah.

2. Kaveat

Kaveat merupakan halangan dalam hartanah yang diletakkan individu persendirian dan organisasi untuk melindungi hartanah tersebut.

Sila semak sekiranya hartanah lelong tersebut mempunyai kaveat hartanah seperti kaveat persendirian, kaveat pemegang-lien dan kaveat amanah.

Kaveat pada kebiasaannya akan terbatal selepas tempoh 6 tahun. Kita pastinya tidak mempunyai masa sebanyak itu. Jalan yang terbaik ialah berbincang dengan ejen lelong dan peguam hartanah berkenaan kaveat tersebut.

3. Dalaman Rumah

Apa yang tidak menyeronokkan tentang rumah lelong ialah kita tidak mempunyai maklumat berkenaan dalaman rumah tersebut samada kondisinya kosong, fully furnished atau rosak!

Oleh yang demikian, kita berkemungkinan perlu menanggung kos yang lebih jika sistem air atau pendawaian rumah tersebut rosak.

Namun begitu, ada juga rumah lelong yang berada dalam keadaan baik bahkan telah direnovasi sepenuhnya oleh pemilik asal hartanah tersebut.

4. Lokasi

Sesetengah hartanah lelong yang diiklankan pada harga yang menarik terletak di kawasan yang tidak mempunyai sebarang fasiliti seperti MRT, bank, kedai makanan dan sebagainya.

Oleh yang demikian, sebelum kita pergi ke dewan lelong atau menghantar ejen lelong untuk membida, ada baiknya kita semak lokasi hartanah dan booster hartanah bagi kawasan tersebut.

Di antara booster hartanah adalah pasaraya, lebuhraya, sekolah, klinik, bank, tempat beribadat, kedai serbaneka dan kemudahan pengangkutan awam seperti MRT atau LRT.

Pastikan hartanah lelong tersebut berada dalam lingkungan 3km – 5km dari booster hartanah.

5. Potensi Pelaburan

Dalam apa jua jenis pelaburan, pulangan pelaburan adalah perkara paling utama dalam menentukan potensinya.

Jika kita membeli hartanah lelong di atas kapasiti untuk didiami bersama keluarga, kita mungkin tidak perlu melakukan sebarang kajian yang mendalam tentang potensi hartanah tersebut.

Keadaan ini ternyata berbeza jika tujuan utama kita beli hartanah lelong untuk pelaburan jangka panjang. Apa yang kita boleh lakukan adalah dengan membuat kajian mengenai jenis pekerjaan, kuasa beli dan potensi lain penduduk dan kawasan tersebut.

Sekiranya kawasan tersebut adalah kawasan tumpuan pelancong, kita boleh jangka untuk menyewakannya secara harian dan mingguan kepada pelancong yang menziarahi kawasan tersebut.

Jika kawasan tersebut merupakan kawasan perindustrian, kita boleh sewakan secara bulanan kepada pekerja-pekerja di kawasan perindustrian tersebut.

Unjuran potensi pelaburan kita sangat bergantung kepada jenis pekerjaan, kuasa beli dan potensi kawasan tersebut.

Apa yang jelas di sini adalah, cabaran dan risiko rumah jenis lelong adalah sama dengan rumah jenis undercon dan subsale.

Sungguhpun kita membeli rumah tersebut di bawah harga pasaran, itu bukanlah alasan yang kuat untuk mengatakan kita telah pun membuat keuntungan dalam pelaburan hartanah. Perlu teliti lagi beberapa perkara bagi memastikan pulangan yang lumayan dalam membeli rumah lelong.

Apa itu RPGT? Apa itu CKHT?

Dilaksanakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) adalah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan dari pelupusan hartanah. Pendek kata, cukai ke atas keuntungan bersih seseorang apabila seseorang menjual harta tanah.

Ia juga dikenakan ke atas pelupusan saham dalam syarikat, di mana 75 peratus aset ketara berada dalam hartanah, seperti Syarikat Harta Tanah (RPC).

CKHT/RPGT mula diperkenalkan pada 1976 di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Ia digantung buat sementara waktu antara April 2007 dan Disember 2009, sebelum ia diperkenalkan semula pada tahun 2010.

Kadar yang perlu dibayar bergantung pada entiti yang mana CKHT/RPGT dikenakan dan tempoh pemegangan harta itu. Tempoh pegangan adalah berdasarkan tarikh menandatangani Perjanjian Jual Beli dan tarikh pelupusan.

Oleh itu, warganegara Malaysia atau pemastautin tetap yang melupuskan harta mereka dalam tempoh lima tahun pertama memperolehnya adalah tertakluk kepada CKHT/RPGT. Dan, dengan kadar CKHT/RPGT baru yang diumumkan dalam Belanjawan 2019, rakyat Malaysia kini akan dikenakan cukai lima peratus dalam cukai harta selepas tahun kelima, yang mana ia pernah menjadi sifar peratus.

Bukan warganegara dan syarikat di pihak lain akan dikenakan 10 peratus CKHT/RPGT apabila mereka melupuskan harta mereka selepas lebih daripada lima tahun untuk membelinya.

Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah

Di mana Vendor Dan Pembeli Mesti Mendedahkan Butiran Transaksi Kepada LHDN

A. Bagaimana pengiraan CKHT/RPGT?

Untuk mengetahui jumlah yang perlu dibayar untuk cukai ini, penting bagi seseorang mengetahui keuntungan yang boleh dikenakan cukai - yang pada dasarnya adalah jumlah yang diperoleh selepas menolak harga pelupusan hartanah dari harga pembeliannya.

Perlu diingat bahawa individu hanya boleh dikenakan cukai ke atas keuntungan modal bersih yang positif yang jumlahnya hanya selepas menolak harga pelupusan dengan harga belian dan pelbagai caj, seperti yuran guaman, yuran pentadbiran, caj iklan dan duti setem.

Keuntungan yang dicas bersih akan didarabkan kepada kadar CKHT/RPGT yang berkenaan.

Keuntungan yang boleh dicukai dikira berdasarkan formula:

Keuntungan Bercukai = Perolehan Jualan Akhir – Kos Belian Akhir

Contoh, anda membeli apartmen dengan harga RM250,000. Secara keseluruhan, anda telah membayar sejumlah RM10,000 dalam kos yang dibenarkan untuk pembelian harta anda. Oleh itu, kos pembelian terakhir anda ialah RM260,000.

Kemudian, anda menjual apartmen tersebut dengan harga RM500,000. Anda telah membayar sejumlah RM10,000 kepada ejen anda untuk menjual harta itu. Oleh itu, hasil jualan akhir anda ialah RM490,000.

Oleh itu, keuntungan boleh dicukai anda ialah RM230,000 (RM490,000 – RM260,000).

B. Pengecualian CKHT/RPGT

Terdapat beberapa pengecualian CKHT/RPGT yang tersedia termasuk:

Pengecualian 1: Bangunan Kediaman atau Premis

Anda berhak mendapat pengecualian CKHT/RPGT setelah melupuskan hartanah bangunan meliputi kediaman atau premis (tanah tidak termasuk dalam pengecualian ini) sekali dalam seumur hidup anda. Sila gunakan dengan bijak. Anda dinasihatkan menggunakan sekali ini dalam pengecualian seumur hidup ke atas harga yang lebih tinggi daripada harta harga lebih rendah untuk memaksimumkan jumlah simpanan cukai anda.

Sekiranya anda membuat keputusan untuk menggunakannya, anda tidak boleh membayar RPGT atas keuntungan yang dikenakan sebanyak RM230,000.

Pengecualian 2: RM10,000 atau 10% daripada Keuntungan Bercukai

Jika anda memutuskan untuk tidak menggunakan sekali pengecualian CKHT/RPGT seumur hidup anda, maka, anda boleh menggunakan pengecualian CKHT/RPGT jika jumlahnya lebih tinggi dari RM10,000 atau 10% daripada keuntungan anda yang boleh dikenakan cukai.

Dalam kes anda di mana keuntungan boleh dicukai adalah RM230,000, pengecualian CKHT/RPGT anda adalah RM23,000 (10% daripada RM230,000) kerana lebih tinggi daripada RM10,000. Oleh itu, keuntungan bersih anda ialah RM207,000 (RM230,000 – RM23,000).

Keuntungan Bercagar Bersih = Keuntungan Bercukai – Lebih tinggi daripada RM10,000 atau 10% Keuntungan Bercukai

Pengecualian 3: Pemindahan Kepemilikan sebagai Hadiah

Ini terpakai kepada pemilik harta yang berniat untuk memindahkan pemilikan harta mereka sebagai hadiah kepada ahli keluarga mereka. Ia terhad kepada suami dan isteri, ibu bapa dan anak-anak, dan datuk/nenek dan cucu sahaja.

Pengecualian Khas Untuk Tahun 2020

Pengecualian cukai untuk penjualan rumah kediaman, terhad kepada tiga rumah pada tahun 2020.

C. Kerugian yang Dibenarkan

Kerugian peruntukan berlaku apabila jualan akhir hasil hartanah lebih rendah daripada kos belian akhir penjual. Menurut Garis Panduan CKHT/RPGT, penjual dibenarkan memotong kerugian yang dibenarkan jika dia melupuskan harta tanahnya dalam tempoh 5 tahun selepas dia membeli harta itu daripada keuntungan bersihnya yang boleh dicajkan.

Sebagai contoh, jika anda telah menjual harta lain pada kerugian sebanyak RM20,000, katakan dua tahun lalu, anda boleh mengimbangi kerugian sebanyak RM20,000 daripada keuntungan bersih anda yang dikenakan sebanyak RM207,000. Oleh itu, keuntungan maksimum yang boleh dicajkan adalah RM187,000 (RM207,000 – RM20,000).

Keuntungan Bercukai Akhir = Keuntungan Bersih Bersih – Kerugian Yang Benarkan (Jika ada)

D. Bagaimana untuk memfailkan bayaran CKHT/RPGT

1. Isikan Borang Pelupusan Hartanah (CKHT 1A). Melampirkan Perjanjian Jual Beli dan dokumen lain yang menyokong potongan yang dirancang oleh CKHT/RPGT.

2. Mereka yang memohon pengecualian cukai juga harus mengisi Pemberitahuan di bawah Seksyen 27 RPGTA 1976 (CKHT 3).

3. Memastikan pembeli mengisi borang Perolehan Harta Tanah (CKHT 4), yang harus disertakan dengan salinan Perjanjian Jual Beli.

4. Mengemukakan borang dan dokumen sokongan lain ke LHDN terdekat cawangan dalam masa 60 hari.

Cara Simpan Sayur dan Bahan Mentah dalam Peti Sejuk

Berikut adalah langkah demi langkah cara menyimpan sayur dan bahan mentah agar ia kekal segar dan boleh tahan lebih lama.  

CARA MENYIMPAN SAYUR

1. Rendam Sayur

Pertama sekali, rendamkan sayuran selama 5-10 minit. Biarkan semua sayuran tenggelam.

Untuk sayuran seperti kangkung dan bayam biasanya akan diasingkan kerana berpasir. Biarkan akarnya, jangan dipotong. Apabila nak masak nanti barulah potong dan bersihkan sekali lagi.

2. Tambah Garam

Taburkan sedikit garam sambil mencuci seperti biasa. Fungsi garam ini adalah untuk mencuci bekas-bekas bahan kimia atau racun serangga yang masih terlekat pada sayuran.

Rendamkan sebentar dalam air garam selama 10 minit.

3. Toskan

Kemudian, toskan sayur dan biarkan selama lebih kurang 5 minit.

4. Simpan Dalam Bekas

Sediakan bekas kedap udara dan susunkan sayuran hijau ini ke dalamnya.

Kalau nak jimatkan ruang, boleh juga menggunakan plastik kedap udara atau ‘ziplock bag’.

CARA MENYIMPAN SOTONG, UDANG DAN IKAN

1. Cara Menyimpan Sotong

Mula-mula, cuci sotong dengan air sehingga bersih. Boleh juga dipotong siap-siap.

Kemudian, letak gula sedikit, dalam 1 sudu, bergantung kepada jumlah sotong.

Fungsi gula ini pula untuk memastikan sotong kekal segar. Mudah-mudahan apabila nak dimasak nanti, isinya akan tetap lembut.

Gaulkan sebati dan bolehlah disimpan ke dalam petia ais bahagian ‘freezer’. 

Sebelum memasak, cucikan semula sotong. Ia tidak akan menjejaskan rasa masakan.

2. Cara Menyimpan Udang

Untuk menyimpan udang, caranya lebih kurang sama juga dengan sotong. Mula-mula, cuci bersih dan kemudian taburkan sedikit gula sebelum dimasukkan ke dalam peti ais.

Kalau nak siang dahulu kulit dan kepala pun boleh, tapi jangan terus dibuang kulit dan kepala udang tadi. Ia boleh digunakan lagi untuk membuat stok udang.

Sekiranya ada yang tak suka bubuh gula, boleh juga rendamkan udang dalam air dan disimpan dalam ‘freezer’.

Baiklah, ini kulit dan kepala udang yang telah disiang tadi.

Kita boleh membuat air rebusan udang atau stok udang. Memang sedap kalau dibuat mee rebus udang, char kuew teow, dan sebagainya.

Cuci kulit udang ini dengan air bersih. Kemudian, direbus kosong saja dalam periuk atau kuali.

Tunggu sampai mendidih atau nampak macam dah masak. Bolehlah tutup api.

Kemudian, tapiskan kulitnya. Ada juga yang menggunakan kulit udang ini untuk di‘blend’atau dikisar dengan sedikit air. Kemudian ditapis lagi untuk mendapatkan patinya. terpulanglah kepada anda suka yang macam mana ya.

Sejukkan sebentar dan bolehlah disimpan dalam peti sejuk seperti biasa. Memang menyedapkan masakan!

3. Cara Menyimpan Ikan

Ikan semua boleh disiang, buang perut, dan dipotong terlebih dahulu. Tapi, jangan dibasuh supaya kekal segar.

Masukkan ikan beserta darah-darah ikan ke dalam bekas. Jangan risau, ia tidak akan menjejaskan rasa ikan dan baunya tidak akan melekat pada bekas apabila disimpan dalam ‘freezer’.

TIP-TIP LAIN PENYIMPANAN BAHAN MENTAH

• Ayam – Cuci bersih dan terus simpan ke dalam ‘freezer’. 
• Daging – Pertama, kalau nak potong, ya anda boleh lakukan. Tapi, tak perlu cuci dan terus simpan dalam ‘freezer’. Kemudian, bila nak guna, basuh bersih.

Tip Membeli Rumah Kediaman

Bagaimana nak membeli rumah kediaman di zaman gawat? Berikut adalah tipnya:

1. Beli rumah subsale, yakni rumah “2nd hand ” dan bukan rumah under construction. Lepas selesai urusan jual-beli boleh terus tinggal.

2. Beli di bawah nilai pasaran. Sekarang banyak pemilik rumah yang nak jual rumah di bawah harga pasaran rentetan kegawatan ekonomi. Masa beli sudah untung, dapat harga diskaun.

3. Rumah di dalam pembinaan? Lebih baik jangan. Dibimbangi ia terbengkalai.

4. Maksimakan pembiayaan bank dan tempoh pembiayaan, supaya dapat minimakan pembayaran bulanan. Aliran tunai bulanan stabil.

5. Pilih bank yang berikan harga tinggi supaya dapat maksimakan pembiayaan sekaligus dapat meminimakan wang keluar. Apabila beli rumah yang di bawah nilai pasaran, banyak kos dapat dikurangkan.

6. Beli rumah yang ansuran kurang dari sewa bulanan. Kalau ansuran lebih tinggi daripada sewa, lebih baik sewa.

7. Menyewa atau membeli rumah yg mahal sedikit tapi dekat dengan tempat kerja atau pengangkutan awam, memang lebih baik daripada membeli rumah yang murah tapi jauh dari tempat kerja kerana kos ulang-alik dari rumah ke tempat kerja mungkin boleh menampung kos menyewa atau membeli rumah yang dekat dengan tempat kerja. Kos termasuk masa, selain kos petrol, tol, penyelenggaraan dan lain-lain.

LHDN akan melaksanakan operasi audit cukai ke atas arkitek, peguam dan jurutera tidak lama lagi

Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) akan melancarkan operasi audit cukai pendapatan ke atas profesional, termasuk arkitek, peguam dan jurutera.

Ketua Pegawai Eksekutif LHDN Datuk Sabin Samitah berkata berdasarkan analisis risiko, maklumat dan analisis pihak ketiga oleh Bank Negara Malaysia, sesetengah profesional ini tidak pernah mengisytiharkan pendapatan mereka.

Sabin berkata operasi itu mungkin bermula pada bulan September atau Oktober.

"Saya ingin menasihatkan para profesional ini untuk maju sekarang dan membuat perisytiharan sukarela pendapatan mereka," katanya pada sidang akhbar selepas menghadiri Perhimpunan Merdeka 2017.

"Satu lagi sekatan adalah dalam kutipan cukai petroleum. Dianggarkan bahawa LHDN akan mendapat RM8bil dari cukai petroleum, tetapi kami hanya berjaya memperoleh RM3bil setakat ini, dan ini merupakan satu cabaran bagi kami," katanya.

Sabin berkata LHDN telah berjaya mengutip cukai sebanyak RM75.7 bilion setakat ini, iaitu peningkatan sebanyak 2.72% berbanding tempoh yang sama tahun lepas.