Langkah-langkah selepas rumah dilelong

Tuan pelaburan harta tanah Dr Peter Yee mencadangkan bahawa cara terbaik untuk mengelakkan penyitaan adalah dengan berbincang dengan bank pinjaman.

“Penyitaan dapat dihentikan jika anda berbicara dengan bank, tetapi itu juga bergantung pada bank, dan juga kesihatan kewangan orang yang terlibat. Oleh itu sekiranya peminjam tidak membayar, bank akan melelong harta tanah mereka. Untuk selamat, peminjam harus mencari sumber kewangan tambahan untuk melunaskan hutang” tegasnya.

Menurutnya, tidak pernah ada masa yang salah untuk membeli harta tanah, tetapi seseorang harus mempertimbangkan risiko membeli dengan menyewa, katanya. Ditanya mengenai bank yang cenderung mengisytiharkan seseorang muflis sebelum melelong dari rumah mereka, Peter menekankan bahawa ini tidak adil kepada peminjam kerana dia akan ditinggalkan tanpa jalan keluar lain.

Bagaimanapun, Peter juga berpendapat bahawa oleh kerana bank sekarang akan sering membuat panggilan dan peringatan kepada peminjam yang ketinggalan ansuran, mereka tidak boleh mendakwa bahawa mereka kehilangan ansuran tersebut kerana kecuaian, dan itu hanya disebabkan oleh kurangnya tanggungjawab kewangan.

“Memiliki rumah yang dilelong tentu saja menyakitkan bagi pemilik rumah. Walaupun ada yang berjaya membeli kembali rumah lelong mereka dari penawar yang berjaya dengan harga yang disepakati, ini adalah prestasi yang sukar. Biasanya penawar ingin memperoleh keuntungan dengan menjualnya dengan harga yang lebih tinggi, dan terdapat banyak kes seperti itu di mahkamah tinggi,” katanya.

Atas sebab itu, Peter juga menasihati pembeli rumah untuk mempertimbangkan pilihan yang lebih selamat, kerana membeli harta tanah yang dilelong dapat mengacaukan kehidupan pemilik asalnya. “Sebenarnya, saya lebih suka membeli rumah kosong. Setelah saya membelinya, saya akan menyelesaikan pembaikan yang diperlukan, menyelesaikan masalah, membersihkannya, menyediakannya, kemudian saya akan menyewa atau menjualnya".

"Nasihat saya untuk mereka yang menangani situasi ini adalah untuk bertenang dan memikirkan jalan keluar. Sekiranya tidak dapat, minta bantuan dengan agensi yang sah seperti AKPK, dan bukannya mengambil pinjaman daripada Along".

"Sekiranya anda tidak punya cara lain, biarkan ia dilelong dan teruskan hidup dengan berpindah ke rumah lain, dan kemudian cari cara lain untuk membeli rumah baharu. Lupakan rumah lelong kerana rumah itu sudah dijual kepada orang lain dan anda tidak boleh membelinya semula dengan harga yang sama. Anda tidak akan mahu meminjam lebih banyak hanya untuk membelinya semula. Fikirkan kerana ini adalah proses pembelajaran untuk anda membina kehidupan baharu".

"Ada orang yang enggan pindah bahkan setelah rumah mereka sudah dilelong. Oleh itu, bagi mereka yang mempertimbangkan untuk membeli rumah lelong, pertama-tama sila pastikan sama ada ada orang yang tinggal di rumah tersebut. Sekiranya ada, mungkin anda hanya perlu membeli di tempat lain kerana anda mungkin tidak mahu proses pembelian rumah anda menjadi lebih rumit" katanya.

Tawaran Beli Rumah Dan Dapat Cashback?

Istilah cashback dalam hartanah bermaksud pemulangan wang apabila kita membeli sesebuah hartanah. Nilai dan jumlah cashback tersebut dinyatakan di dalam Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (S&P).

Dalam bahasa mudah, cashback ditawarkan oleh pemaju dan yang kita bakal terima nanti mempengaruhi nilai pinjaman pembiayaan hartanah; sekaligus menyebabkan wujudnya kos tambahan dalam pinjaman pembiayaan hartanah.

Ada orang yang membeli sesebuah rumah kerana tawaran diskaun yang tinggi membantu mengurangkan bayaran komitmen bulanan, dan ada juga kerana tawaran cashback kerana inginkan wang tunai segera.

“Tahukah anda, untuk 5% cashback, kita boleh dapat sehingga RM25,000 untuk rumah yang berharga RM500,000.”

Sifat Cashback

Sebagai permulaan, kita harus tahu bahawa bank pada kebiasaannya menawarkan pinjaman pembiayaan hartanah sehingga 90% bagi hartanah kediaman.

Dan jika sesebuah projek tersebut menawarkan rebat atau diskaun sebanyak 15%, maka kita akan dapat 5% kembali sebagai cashback; bergantung kepada nilai rebat dan diskaun yang ditawarkan.

Pada kebiasaannya, sebuah projek yang menepati kehendak pembeli rumah tidak perlu menawarkan sebarang cashback mahu pun diskaun yang berlebihan kepada bakal pembeli; melainkan diskaun Bumiputera.

Hal ini berbeza dengan projek yang digelar projek ‘sakit’ yang dijual di luar kemampuan kewangan bakal pembeli rumah dan penawaran jenis kediaman yang tidak tepat, seperti menawarkan kediaman jenis kondominium di kawasan luar bandar.

Risiko Cashback

Selain daripada itu, projek-projek yang menawarkan cashback yang tinggi juga akan menyebabkan potensi berlakunya aliran tunai yang negatif kepada bakal pembeli rumah. Ini kerana harga bagi projek-projek ini seringkali dinaikkan atau ‘mark up’ bagi membolehkan mereka memberikan diskaun tambahan.

Kebenaran yang ramai tidak ketahui adalah wang cashback yang kita terima bukanlah wang percuma daripada pemaju mahu pun pihak institusi kewangan. Sebaliknya, kita perlu membayarnya untuk tempoh kurang lebih 30 tahun.

Risiko terbesar apabila kita menerima cashback adalah kita tidak tahu cara terbaik untuk menggunakannya sebagai satu alternatif bagi menjana pendapatan. Akhirnya kita membelanjakannya kepada perkara yang tidak mendatangkan faedah dan setakat memuaskan hawa nafsu semata-mata.

Cara terbaik untuk memahami isu ini, adalah berdasarkan satu senario di mana kita mempunyai pelbagai komitmen dan berdepan dengan hutang yang besar.

Bayangkan kita mempunyai hutang peribadi dan kad kredit sekitar RM50,000 dan juga baki hutang kereta sekitar RM40,000. Bayaran bulanannya secara kasar adalah sekitar RM3,000. Memandangkan komitmen kita sangat tinggi, maka kita tidak mampu untuk menyimpan secara konsisten.

Dan kita pula berminat untuk membeli sebuah rumah pada harga RM650,000 dan ditawarkan cashback sebanyak RM90,000.

Dengan wang RM90,000 tadi, kita sememangnya mampu untuk menyelesaikan hutang peribadi, kad kredit dan baki hutang kereta secara lump sum; bahkan memiliki sebuah rumah lagi!

Di sinilah ramai penerima cashback kantoi kerana tidak mempunyai perancangan rapi tentang pengurusan kewangan dan cenderung menggunakan cashback untuk melancong, menukar sport rim kereta dan sebagainya!

Rumah yang baru sahaja kita beli tersebut memerlukan bayaran bulanan sebanyak RM4,000 sebulan. Dan kita berjaya mendapatkan penyewa pada harga RM2,000 sebulan namun perlu menanggung RM2,000 aliran tunai negatif.

Walaupun kita mungkin menghadapi aliran tunai negatif, keadaan kita adalah lebih baik berbanding dengan tahap hutang sebelum ini. Dan kita mempunyai lebih peluang untuk menyimpan wang pada masa depan.

Guna Cashback Untuk Jana Wang

Kesilapan ramai orang yang mendapat cashback adalah mereka berpura-pura tidak tahu bahawa wang tersebut bukanlah wang untuk bercuti ke luar negara, membeli gajet terkini atau pun menaik taraf hidup dengan membeli kereta terbaru.

Cashback jika digunakan dengan betul, mampu membantu kita untuk menjana pendapatan dan mendapat aliran wang tunai positif untuk beberapa tahun lamanya.

Di antara teknik paling bijak dalam menggunakan cashback adalah menggunakannya sebagai 10% deposit rumah kedua mahu pun ketiga.

Dengan ini, kita mampu menjana lebih banyak sumber pendapatan dan jika lokasi rumah yang dibeli adalah strategik, kita berpeluang menyewakannya dan menikmati aliran wang tunai positif.

Apa yang dapat disimpulkan di sini adalah, cashback sama sekali tidak jahat. Asalkan kita tahu bagaimana cara untuk menggunakan wang tambahan tersebut dengan bijak dengan matlamat untuk menghasilkan aliran wang tunai yang positif.

“Bukan pistol yang membunuh manusia, sebaliknya manusia yang menarik picu dan membunuh manusia lain.”

Dan sekiranya kita tidak memerlukan cashback, kita sebenarnya mampu mendapatkan jumlah pinjaman yang lebih rendah dan tidak berlebihan dalam membuat pinjaman pembiayaan rumah kita kelak.

Beli Rumah Lelong Merugikan?

Rumah lelong biasanya akan dijual di bawah harga pasaran. Ada yang dijual 10% daripada harga pasaran dan ada yang dijual sehingga 60% di bawah harga pasaran.

Sungguhpun rumah lelong dijual pada harga lebih murah berbanding rumah jenis subsale dan undercon, terdapat banyak risiko dan cabaran yang bakal ‘menghanguskan’ modal anda tanpa ilmu dan pengalaman yang betul.

Tahukah anda, lelongan yang berlaku di Malaysia diuruskan oleh pihak bank dan Mahkamah Tinggi?

Namun begitu, benarkah beli rumah lelong akan memberi pulangan yang lebih menguntungkan berbanding rumah jenis subsale?

Sebelum kita membuat sebarang spekulasi, sebenarnya terdapat lima faktor yang mampu menyebabkan kita boleh rugi dalam membeli rumah lelong.

1. Tunggakan

Kita perlu faham bahawa punca utama rumah tersebut dilelong adalah gara-gara bekas pemilik rumah tersebut menghadapi masalah kewangan dalam menjelaskan komitmen bulanan bank.

Jangan lupa semak tunggakan yuran penyelenggaraan rumah jika anda beli rumah high-rise.

Jadi, kita sewajarnya membuat semakan jika hartanah tersebut mempunyai sebarang tunggakan seperti cukai pintu dan yuran penyelenggaraan.

Pastikan bekas pemilik rumah melangsaikan terlebih dahulu tunggakan rumah tersebut agar anda sebagai pemilik baru hartanah tersebut tidak perlu menjelaskan tunggakan tersebut.

Namun begitu, janganlah anda susah hati kerana ada bank yang akan melindungi kos tersebut sehingga 6 tahun sebelum tarikh lelong dalam surat perjanjian jual beli hartanah.

2. Kaveat

Kaveat merupakan halangan dalam hartanah yang diletakkan individu persendirian dan organisasi untuk melindungi hartanah tersebut.

Sila semak sekiranya hartanah lelong tersebut mempunyai kaveat hartanah seperti kaveat persendirian, kaveat pemegang-lien dan kaveat amanah.

Kaveat pada kebiasaannya akan terbatal selepas tempoh 6 tahun. Kita pastinya tidak mempunyai masa sebanyak itu. Jalan yang terbaik ialah berbincang dengan ejen lelong dan peguam hartanah berkenaan kaveat tersebut.

3. Dalaman Rumah

Apa yang tidak menyeronokkan tentang rumah lelong ialah kita tidak mempunyai maklumat berkenaan dalaman rumah tersebut samada kondisinya kosong, fully furnished atau rosak!

Oleh yang demikian, kita berkemungkinan perlu menanggung kos yang lebih jika sistem air atau pendawaian rumah tersebut rosak.

Namun begitu, ada juga rumah lelong yang berada dalam keadaan baik bahkan telah direnovasi sepenuhnya oleh pemilik asal hartanah tersebut.

4. Lokasi

Sesetengah hartanah lelong yang diiklankan pada harga yang menarik terletak di kawasan yang tidak mempunyai sebarang fasiliti seperti MRT, bank, kedai makanan dan sebagainya.

Oleh yang demikian, sebelum kita pergi ke dewan lelong atau menghantar ejen lelong untuk membida, ada baiknya kita semak lokasi hartanah dan booster hartanah bagi kawasan tersebut.

Di antara booster hartanah adalah pasaraya, lebuhraya, sekolah, klinik, bank, tempat beribadat, kedai serbaneka dan kemudahan pengangkutan awam seperti MRT atau LRT.

Pastikan hartanah lelong tersebut berada dalam lingkungan 3km – 5km dari booster hartanah.

5. Potensi Pelaburan

Dalam apa jua jenis pelaburan, pulangan pelaburan adalah perkara paling utama dalam menentukan potensinya.

Jika kita membeli hartanah lelong di atas kapasiti untuk didiami bersama keluarga, kita mungkin tidak perlu melakukan sebarang kajian yang mendalam tentang potensi hartanah tersebut.

Keadaan ini ternyata berbeza jika tujuan utama kita beli hartanah lelong untuk pelaburan jangka panjang. Apa yang kita boleh lakukan adalah dengan membuat kajian mengenai jenis pekerjaan, kuasa beli dan potensi lain penduduk dan kawasan tersebut.

Sekiranya kawasan tersebut adalah kawasan tumpuan pelancong, kita boleh jangka untuk menyewakannya secara harian dan mingguan kepada pelancong yang menziarahi kawasan tersebut.

Jika kawasan tersebut merupakan kawasan perindustrian, kita boleh sewakan secara bulanan kepada pekerja-pekerja di kawasan perindustrian tersebut.

Unjuran potensi pelaburan kita sangat bergantung kepada jenis pekerjaan, kuasa beli dan potensi kawasan tersebut.

Apa yang jelas di sini adalah, cabaran dan risiko rumah jenis lelong adalah sama dengan rumah jenis undercon dan subsale.

Sungguhpun kita membeli rumah tersebut di bawah harga pasaran, itu bukanlah alasan yang kuat untuk mengatakan kita telah pun membuat keuntungan dalam pelaburan hartanah. Perlu teliti lagi beberapa perkara bagi memastikan pulangan yang lumayan dalam membeli rumah lelong.